In Niedersachsen vertritt der Verband Wohneigentum die Interessen von rund 40.000 Wohneigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Wenige Wochen vor der Bundestagswahl stellt der Landesverband Fragen an Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilners (Foto) zum Thema „Grundsteuerreform“
Können Sie unseren Mitgliedern erläutern, wie die künftige Grundsteuer in Niedersachsen ausgestaltet wird?
Hilbers: Die Regierungskoalition in Niedersachsen hat sich für das von mir und dem Finanzministerium selbstentwickelte Flächen-Lage-Modell entschieden. Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes. Sie werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße zur Bestimmung der relativen Lastenverteilung zwischen dem Grund und Boden und den Gebäudeflächen. Sie hat keinen Wertbezug.
Schließlich wird für das jeweilige Grundstück ein Zu- oder Abschlag in Form des Lage-Faktors vorgenommen. Der Lage-Faktor dient dazu, die Lage des Grundstücks angemessen zu berücksichtigen. Damit wird der Schwäche des reinen Flächen-Modells begegnet, bei dem für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßiger Lage befindet. Wir haben also das reine Flächen-Modell zu einem verfeinerten Flächen-Lage-Modell weiterentwickelt.
Typischerweise ist der Nutzen eines Grundstücks davon abhängig, an welcher Stelle in der Gemeinde das Grundstück liegt, d.h. auch die Lage spielt eine Rolle und kann die Relation der Objekte zueinander richtig feststellen. Die Gemeinde bietet dem Grundbesitzer typischerweise in guter Lage mehr und in mäßiger Lage weniger Nutzen, zum Beispiel in Gestalt unterschiedlich langer oder kurzer Wege, der Erreichbarkeit kommunaler Dienste und der Nutzungs-/Lebensqualität. Diese Unterschiede werden im Flächen-Lage-Modell berücksichtigt. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem durchschnittlichen Gemeindebodenwert ins Verhältnis gesetzt. Mit dieser Relation wird das „Besser“ oder „Mäßiger“ der Lagen messbar gemacht. Da es nicht auf die absolute Höhe der Werte ankommt – es ist kein Verkehrswert-Modell -, sondern auf das Verhältnis, wird der Faktor sodann angemessen gedämpft. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 Prozent. Das ist der Lage-Faktor 1,2. Gegenüber dem verkehrswertorientierten Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil einer deutlich leichteren Administrierbarkeit mit nur noch einer einmaligen Hauptfeststellung für die ca. 3,6 Millionen zu bewertende Grundstücke in Niedersachsen anstelle regelmäßiger weiterer Hauptfeststellungen im 7-Jahre-Rhythmus. Das erspart dem Steuerzahler und der Verwaltung einen hohen Aufwand.
Wird es durch die Reform zu einer Mehrbelastung der Grundstückseigentümer kommen?
Hilbers: Unser Ziel ist die Aufkommensneutralität. In der Summe sollen die Einnahmen der Gemeinden durch die Grundsteuer also nicht steigen. Um den aus Art. 3 Abs 1 GG abgeleiteten Grundsatz einer lastengleichen Besteuerung zu gewährleisten, muss das Besteuerungssystem in der Gesamtsicht eine in der Relation realitätsgerechte und damit gleichheitsgerechte Bemessung des steuerlichen Belastungsgrundes sicherstellen. Es wird daher zu Verschiebungen kommen. Das war ja auch letztlich das Ziel der Rechtsprechung.
Letztendlich entscheiden aber die Kommunen mit der Bestimmung Ihres Hebesatzes über die Höhe der zu zahlenden Steuern. Wir haben im Gesetz eine Transparenzregel vorgesehen, nach der die Gemeinden den Hebesatz, der zur Aufkommensneutralität führen würde, veröffentlichen müssen.
Warum lehnt das Land Niedersachsen ein reines Flächenmodell ab, obwohl dieses Verfahren wesentlich einfacher, unbürokratischer und verständlicher ist?
Hilbers: Da muss ich Ihnen widersprechen. Unser weiterentwickeltes Flächen-Lage-Modell ist genauso einfach, unbürokratisch und verständlich. In der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer ist lediglich anzugeben, wer Eigentümer ist, welches Grundstück er besitzt, wie groß die Fläche ist und was davon Wohnnutzung ist oder nicht.
Die Lage-Faktoren sorgen aber dafür, dass der Gedanke der Nutzen-Äquivalenz noch besser als beim reinen Flächen-Modell zum Tragen kommt. Der jeweilige Lage-Faktor wird nach den Regelungen im Niedersächsischen Grundsteuergesetz anhand der vorliegenden Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück und dem durchschnittlichen Gemeindebodenwert durch die Finanzverwaltung berechnet und fließt in gedämpfter Form automatisch in die Steuerberechnung ein.
Für die Steuerpflichtigen soll ein „Grundsteuer-Viewer“ zur Verfügung gestellt werden. Das ist eine Kartendarstellung im Internet, aus der die Flächen und Faktoren ersichtlich sein werden. Er ist ein Transparenz-Instrument und eine Ausfüllhilfe für die Flächenangaben.
Unser Flächen-Lage-Modell bedeutet eine Differenzierung innerhalb einer Kommune ohne auf die Einfachheit und die vollständige Automatisierung zu verzichten.
Der geplante Lagefaktor beeinflusst die Höhe der Grundsteuer. Stimmen Sie dem VWE bei, dass die Anknüpfung des Grundstückswertes an die Lage als versteckte Vermögenssteuer gesehen werden muss? Widerspricht dies nicht der gesetzlichen Vorgabe, dass die Grundsteuer ausschließlich Infrastrukturleistungen der Gemeinde abbilden darf, die nicht durch Beiträge oder Gebühren erhoben werden können?
Hilbers: Das Flächen-Lage-Modell hat mit einer Vermögensteuer nichts gemein. Das Verkehrswertmodell des Bundes geht schon eher in die Richtung.
Steuergegenstand der Grundsteuer ist auch beim abweichenden Landesrecht ausschließlich der inländische Grundbesitz. Persönliche Verhältnisse (beispielsweise die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder der Wert des Objektes) werden dabei – wie für eine Objektsteuer typisch – nicht berücksichtigt. Die Grundsteuer ist und bleibt eine Objektsteuer. Grundgedanke des Modells ist die Äquivalenz: Wer in einer Gemeinde ein Grundstück besitzt, der nutzt typischerweise das dortige kommunale Nutzungsangebot. Die Grundsteuer wird – als Äquivalent – für diese Nutzungs- und Teilhabemöglichkeit erhoben. Die Lage-Faktoren spiegeln also nicht den Wert der Bebauung wider, sondern die Teilhabe an der kommunalen Leistung durch den Grundbesitz in der jeweiligen Lage.