"Eine Klagewelle befürchte ich nicht"

In seinem Urteil vom 8. Juli 2020 versuchte der Bundesgerichtshof (BGH) einen Ausgleich zu finden zwischen Vermietern und Mietern, die zuvor eine unrenovierte Wohnung übernahmen (Az.: VIII ZR 163/18 u.a.). 

"Mit der Entscheidung geht es um zwei verschiedene Wohnungen", schreibt dazu Rechtsanwalt und Vorsitzender der Gemeinschaft Goltern, Joachim Bauer. In beiden Fällen überließ der Vermieter die Wohnung dem Mieter unrenoviert und zahlte auch keinen angemessenen Ausgleich. Schönheitsreparaturen wurden im Formularmietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen. Sie blieben nach Vertragsabschluss aus. In der Folge verschlechterte sich der Zustand deutlich, so dass dem Mieter nach 14 bzw. nach 25 Jahren eine Wiederherstellung in den vertragsgemäßen Urzustand zugestanden hätte.

Nach Auffassung des achten Senats des BGH ist dies aber wirtschaftlich nicht sinnvoll. Denn sach- und interessengerechte Schönheitsreparaturen beseitigen auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor Beginn des Mietverhältnisses. Der Mieter hätte entsprechend eine Wohnung im besseren Zustand als bei Vertragsabschluss. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (gemäß § 242, BGB) mussten daher die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden.

Vor diesem Hintergrund entschied der achte Senat des BGH, dass Mieter in derartigen Fällen zwar vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen können, sich andererseits aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen müssen. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, sehen die Richter für Mieter und Vermieter eine Kostenbeteiligung jeweils zur Hälfte als angemessen. 

Für die genannten Fälle empfiehlt Bauer, im Mietvertrag schriftlich festzuhalten, dass der Vermieter Materialkosten (beispielsweise  für Farben und Tapeten) und der Mieter die dazu erforderlichen Arbeiten, wie Tapezieren, Streichen usw. übernimmt. "Eine Klagewelle befürchtet ich aber nicht", so der Rechtsexperte. Er selbst habe weder als Vermieter eigener, noch als Verwalter fremder Wohnungen einen ähnlich gelagerten Fall nie erlebt - auch nicht als  Aufsichtsratsvorsitzender einer großen Wohnungsgenossenschaft mit mehreren Tausend Wohnungen. 

Meldungen aus dem Landesverband

Grundsteuerreform: VWE favorisiert Niedersachsen-Modell

Die Grundsteuer ist nur noch bis Ende 2024 mit dem Grundgesetz vereinbar. Spätestens ab dem 1.1.2025 muss sie neu berechnet werden, entschied das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018. Nach langer Diskussion verabschiedeten Bundestag und Bundesrat  Ende 2019 ein neues Grundsteuergesetz. Neben Grundstücksfläche und Bodenrichtwert sollen in Zukunft auch Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter in die Berechnung der Grundsteuer einfließen. Niedersachsen ist jedoch nicht an die Vorgabe gebunden, wenn das Land bis Ende 2024 ein eigenes Gesetz verabschiedet (Öffnungsklausel). Nun streiten sich die Geister. 

Den Bundesvorschlag lehnte der Verband Wohneigentum bereits als zu komplex und zu aufwändig ab -  sowohl für Kommune als auch für Eigentümer.  In einer Besprechung Mitte Oktober favorisierte der Landesvorstand stattdessen das „Flächenmodell mit Lagefaktor“, ein Vorschlag von Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers . Die Vorteile für Hauseigentümer lägen auf der Hand, meint Geschäftsführer Tibor Herczeg. "Es führt zu den geringsten (Mehr-)Belastungen für unsere Mitglieder". Gemeinsam mit anderen Organisationen sucht der VWE weiter nach einer gerechten, transparenten und für Hauseigentümer verträglichen Lösung. 

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Wohneigentümern, die sie derzeit noch über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen dürfen. Diese Regelung wird allerdings schon infrage gestellt- "Ein Fehler mit gravierenden Folgen", warnt Herczeg. Die Eigenkapitalausstattung und damit die Investitionsfähigkeit der VWE-Mitglieder wäre dramatisch geschwächt. Würde die  Umlage der Grundsteuer auf die Mieter wegfallen, wären geplante Modernisierungsprojekte in Gefahr - ein Bärendienst nicht nur für den Klimaschutz.

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