"Eine Klagewelle befürchte ich nicht"

In seinem Urteil vom 8. Juli 2020 versuchte der Bundesgerichtshof (BGH) einen Ausgleich zu finden zwischen Vermietern und Mietern, die zuvor eine unrenovierte Wohnung übernahmen (Az.: VIII ZR 163/18 u.a.). 

"Mit der Entscheidung geht es um zwei verschiedene Wohnungen", schreibt dazu Rechtsanwalt und Vorsitzender der Gemeinschaft Goltern, Joachim Bauer. In beiden Fällen überließ der Vermieter die Wohnung dem Mieter unrenoviert und zahlte auch keinen angemessenen Ausgleich. Schönheitsreparaturen wurden im Formularmietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen. Sie blieben nach Vertragsabschluss aus. In der Folge verschlechterte sich der Zustand deutlich, so dass dem Mieter nach 14 bzw. nach 25 Jahren eine Wiederherstellung in den vertragsgemäßen Urzustand zugestanden hätte.

Nach Auffassung des achten Senats des BGH ist dies aber wirtschaftlich nicht sinnvoll. Denn sach- und interessengerechte Schönheitsreparaturen beseitigen auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor Beginn des Mietverhältnisses. Der Mieter hätte entsprechend eine Wohnung im besseren Zustand als bei Vertragsabschluss. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (gemäß § 242, BGB) mussten daher die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden.

Vor diesem Hintergrund entschied der achte Senat des BGH, dass Mieter in derartigen Fällen zwar vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen können, sich andererseits aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen müssen. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, sehen die Richter für Mieter und Vermieter eine Kostenbeteiligung jeweils zur Hälfte als angemessen. 

Für die genannten Fälle empfiehlt Bauer, im Mietvertrag schriftlich festzuhalten, dass der Vermieter Materialkosten (beispielsweise  für Farben und Tapeten) und der Mieter die dazu erforderlichen Arbeiten, wie Tapezieren, Streichen usw. übernimmt. "Eine Klagewelle befürchtet ich aber nicht", so der Rechtsexperte. Er selbst habe weder als Vermieter eigener, noch als Verwalter fremder Wohnungen einen ähnlich gelagerten Fall nie erlebt - auch nicht als  Aufsichtsratsvorsitzender einer großen Wohnungsgenossenschaft mit mehreren Tausend Wohnungen. 

Meldungen aus dem Landesverband

WEG-Reform: Chancen und Risiken für Eigentümer

Der Verband Wohneigentum (VWE) begrüßt Nachbesserungen bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Anders als ursprünglich zu befürchten, werden Wohnungseigentümer nun doch nicht dem Diktat einer Hausverwaltung unterworfen. Aber: Vor den am morgigen Donnerstag anstehenden abschließenden Beratungen des Gesetzentwurfs im Bundestag mahnt der Verband insbesondere an, unbestimmte Rechtsbegriffe möglichst klarzustellen. „Das Gesetz muss Gewissheit für alle Beteiligten bringen. Es darf nicht den Grundstein für Unfrieden in den Gemeinschaften legen“, fordert Verbandspräsident Manfred Jost. 

Der VWE, der bundesweit rund 330.000 Mitglieder vertritt, und weitere Verbraucherverbände hatten bei den Beratungen des Gesetzentwurfs vor der Sommerpause wegen der angedachten starken Verwalterposition eindringlich vor einem Systemwechsel zu Lasten der Eigentümer gewarnt. „Mit den Änderungen im Reformentwurf trägt die Koalition unserer Kritik und den Sorgen vieler Eigentümer Rechnung, weil die Befugnisse des Verwalters noch eingeschränkt worden sind“, äußert Jost sich zufrieden. So kann der Verwalter nicht in dem Umfang Entscheidungen ohne Eigentümerbeschluss treffen, wie ursprünglich vorgesehen. Ohne Beschluss soll er nur noch Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung veranlassen können, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der WEG führen. 

Bauliche Veränderungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum sollen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, wobei dann nur die Eigentümer die Kosten tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Findet sich eine Zweidrittelmehrheit, die zudem mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, sollen alle Eigentümer zahlen.

Jost betont: „Wenn teure bauliche Änderungen anstehen, müssen darüber selbstverständlich die Eigentümer selbst entscheiden können, andernfalls würden Wohnungseigentümer zu Eigentümern zweiter Klasse degradiert. Und nur so kann sich der Einzelne vor finanzieller Überforderung schützen.“ Der VWE könne sich allerdings einen noch weitergehenden Minderheitenschutz für Eigentümer bei der Entscheidung zu baulichen Veränderungen vorstellen. Eine gewisse Skepsis bestehe nach wie vor auch bei der starken Stellung des Verwalters in der Vertretung der WEG nach außen.

Als positiv bewertet Jost die Aufwertung des Verwaltungsbeirats zu einem echten Kontrollorgan und ein mögliches Klagerecht für den Beirat gegen den Verwalter, ebenso den verpflichtenden zertifizierten Sachkundenachweis.

Fazit: Das Gesetz bringt Wohnungseigentümern Spielraum und kann dazu beitragen, bestehenden Sanierungstau aufzulösen und Wohnungseigentum fit für die Zukunft zu machen. Gerade die Neuregelungen für bauliche Veränderungen bieten aber auch weiterhin Konfliktpotenzial in den Eigentümergemeinschaften. 

Verband Wohneigentum e. V. (www.verband-wohneigentum.de) 

Der Verband Wohneigentum ist der bundesweit größte Verband für selbstnutzende Wohneigentümer. Er tritt auf allen politischen Ebenen für ein familienfreundliches, altersgerechtes und bezahlbares Haus- und Wohnungseigentum ein. Gleichzeitig engagiert sich der Verband Wohneigentum für einen neutralen, unabhängigen Verbraucherschutz rund um Haus und Garten. 

Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.

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